Elamu GRUPP OÜ

Ühisusest ühistuks - vabatahtlikult või seaduse järgi

Artiklid / Õigusloome - praktika ja uudised
Kuupäev: Juul 10, 2017 - 08:27 PM
1. jaanuarist 2018. a. hakkab kehtima uus seadus korteriühisustele, korteriomanikele ja korteriühistutele, mis olulisima muudatusena kaotab senised korteriomanike ühisused ja muudab kohustuslikuks korteriühistud.

Korteriomandi ja korteriühistu seaduse eesmärk on kokku võtta erinevates õigusaktides olevad korterite kasutamist ja valitsemist reguleerivad normid. Uue seaduse kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis.

Ühistu ka vastu tahtmist

Nendes kortermajades, mida kuni uue seaduse jõustumiseni majandatakse korteriomanike ühisuse vormis ja kus korteriomanikud ise ühistut ei moodusta, loob selle riik. Enne seaduse vastuvõtmist oli Eestis umbes 11 000 korteriühistut, uue seadusega seoses lisandub ühtekokku teist sama palju.

"See tähendab, et nendes majades, kus seaduse jõustumise ajaks ei ole korterühistut loodud, loob riik selle seaduse alusel ise," selgitas Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liige ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi liidu mullusel suurfoorumil. "On muidugi tervitatav, et enamik korteriomandit käsitlevaid sätteid koondatakse ühte seadusse ja see hõlmab praegu mitmes seaduses vastuoluliselt reguleeritud küsimusi ning ka kohtupraktikas kujunenud seisukohti." Siiski, märkis Mardi, tekitab ühistu loomise kohustulikkus ka küsimuse, kas ikka on vaja sundida inimesi tegema midagi, mida nad ei taha?

Plussiks on kahtlemata korteriühistu tegevuse läbipaistvus: igal korteriomanikul on õigus saada teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda ühistu dokumentidega. "Nii ei saa enam tekkida korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga seotud segadusi, mis praegu on üsna sagedased," märkis Mardi. "Korteriomanike ühisus on ebaselge juriidilise staatusega, ka ei ole valitseja andmed kirjas üheski registris. Paljude tegevuste puhul, näiteks maja remontiva ehitusettevõtjaga lepingut sõlmides pole ühisuse puhul selge, kas lepingu teiseks osapooleks on valitseja või korteriomanikud. Ka pole selge, kuidas teha kindlaks, kas ennast valitsejana esitlev isik üldse on seda. Korteriühistu kui juriidiline isik on oluliselt arusaadavam lepingupartner," tõdes Mardi.

Majahaldur ja valitseja

Uue seaduse kohasel pole korteriühistu põhikiri enam kohustuslik. Juba 2014. aastal, kui riigikogu uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse vastu võttis, avaldas Urmas Mardi kahetsust, et arvesse ei võetud korteriühistute soovi muuta põhikiri kohustuslikuks. "Korteriühistute liit on jätkuvalt seisukohal, et korteriühistutele on põhikiri väga oluline," rääkis ta. "Põhikiri aitab ühistus oluliselt leevendada omavahelisi suhteid, ka on see lihtsamalt loetav ning arusaadavam kui seaduse paragrahviderägastik."

Palju on päritud, kas ühistujuhi koht kaotatakse. "Kuigi uus seadus näeb ette füüsilisest isikust majahalduri, kes täidab korteriühistus valitseja (juriidilisest isikust juhatuse liikme) ülesandeid, ei laiene majahalduri nimetamise kohustus neile ühistutele, mis on varem asutatud," selgitas EKÜLi õigusosakonna juhataja.

See, et riik loob ise ühistu neis kortermajades, kus seda hiljemalt selle aasta lõpuks pole asutatud, ei tähenda, et keegi määrab loodud korteriühitule ka juhatuse liikmed – see jääb ikkagi korteriomanike endi teha. Kui korteriomanikud on üldkoosoleku otsuse alusel ametisse nimetanud valitseja, jätkab see tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks, kui aga juriidiline isik, siis loetakse ta korteriühistu valitsejaks.

Korteriühistu valitseja on juriidiline isik, kes tegutseb korteriühistu juhatuse asemel. Senisega võrreldes on see uus võimalus, mis sobib neile korteriomanikele, kes ei soovi oma maja haldamisega tegelda. Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja peab igale korteriühistule määrama füüsilisest isikust majahalduri.

"Seaduse kohaselt on majahalduriks inimene, kes täidab valitseja ülesandeid konkreetses korteriühistus. Eeldatakse, et majahaldur on valitseja (kui valitseja kohuseid täidab juriidiline isik) töötaja, aga ta võib olla ka valitseja juhatuse liige," selgitas Mardi. "Tähtis on, et majahalduril peab olema kinnisvarahalduri, korteriühistu juhi või korterelamu halduri kutse kutseseaduse tähenduses."

Uue seaduse jõustumisega tekib Eesti õigusmaastikul uus põhimõte, mille kohaselt võib korteriühistu juhatuse liikme asemel olla juriidiline isik, enamasti kinnisvarahaldusettevõte. "Majahalduri nimetamise kohustus on juriidilisel isikul, kes on valitud korteriomanike üldkoosoleku otsusega valitsejaks," lisas Mardi. Korteriomanikel ei ole majahalduri määramisel otsest sõnaõigust, ka ei saa nad teda ametist tagandada, aga kuna neil on see õigus valitseja suhtes, siis hoolitseb valitseja, kes soovib korteriomanikega kestvat suhet, ise selle eest, et majahalduri isik oleks korteriomanike enamusele vastuvõetav, märkis Mardi.

Kuni kümne korteriomandiga majad võivad uue seaduse kohaselt tegutseda ka nii, et juhatust ega valitsejat ametisse ei nimetata, vaid kõiki asju otsustatakse ühiselt: kõik korteriomanikud loetakse ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingute tegemiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Selliselt juhitavas korteriühistus võib pidada kassapõhist raamatupidamist, ei pea koostama majandusaasta aruannet ega esitama seda registrile. Need võimalused kehtivad kõigile väikesete majade korteriomanikele sõltumata sellest, kas nad olid enne seaduse jõustumist korteriühistu asutanud või mitte.

Neis korteriühistutes, mis olid olemas enne uue seaduse jõustumist, jätkavad oma tegevust, alles jääb nii korteriühistu senine nimi kui ka põhikiri.

EKÜL on korraldanud maakondades infopäevi, et uut seadust tutvustada ja küsimustele vastata. "Uus eelnõu mõjutab ligi miljonit kortermajades elavat inimest, seega peab see olema arusaadav ka inimesele, kel ei ole juriidilist haridust," märkis Mardi. "Seepärast tulebki teha ulatuslikku teavitustööd."

Urmas Mardi tõdes, et uue seadusega tekib justkui kaks erinevat ühistuliiki: ühed, mis on tekkinud korteriomanike algatusel, ja teised, mida loob riik sunniviisiliselt ja mida hakkavad haldama kinnisvarahoolduse ettevõtted, kelle juhid on ka ühistu juhatuses.

"Viimastega läheksime justkui tagasi majavalitsuse aega: inimesed küll nõuavad, aga ühistu toimimispõhimõtetest neil aimu eriti pole," märkis Mardi. "Kodanikualgatuse korras loodud korteriühistutes on aktiivsed ühistuliikmed endale kogu korteriühistute temaatika selgeks teinud, nii et mina pean seda igatahes majaelanikele paremaks variandiks ning soovitan ühistud ära teha enne, kui riik need sunniviisiliselt teeb."

Käsiraamat abiks

Käsiraamat "Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus" selgitab, millised on uuenevas keskkonnas korteriomaniku õigused ja kohustused ning kuidas korteriühistuid edaspidi juhitakse. Käsiraamat on mõeldud nii korteriomanikele kui ka ühistu juhtidele, kaante vahelt leiab nii seaduseparagrahvidel kui ka praktilistel näidetel põhinevat teavet.

EKÜL/ÕL
Kuidas loob riik korteriühistu

*1. jaanuaril 2018 avatakse registris iga uue korteriühistu (senise ühisuse) jaoks registrikaart, millel on selle korteriühistu nimi (koosneb korteriomandite asukoha aadressist ja sõnast „korteriühistu“), registrikood ja aadress (korteriomandite asukoha aadress).

*Kui korteriomanikud on enne uue seaduse jõustumist ametisse nimetanud valitseja, siis jätkab valitseja oma tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, arvatakse ta uue korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitseja on juriidiline isik, siis tegutseb ta edasi korteriühistu valitsejana (korteriühistu juhatust asendava organina). Mõlemal juhul tuleb hiljemalt 30. juuniks 2018 esitada kandeavaldus juhatuse liikme või valitseja korteriühistute registrisse kandmiseks.

*Uue korteriühistu liikmed ehk korteriomanikud võivad üldkoosolekul vastu võtta ka põhikirja, kuid kohustust seda teha pole: seaduses on kõik küsimused lahendatud, mõnes küsimuses on põhikirjaga võimalik kehtestada teistsuguseid reegleid.

Allikas: Justiitsministeerium

See artikkel on pärit aadressilt Elamu GRUPP OÜ
http://elamugrupp.ee/

Selle loo URL on:
http://elamugrupp.ee/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=3426